Prima di stipulare un atto di compravendita di un immobile, ma anche in caso di donazioni e divisioni, è sempre necessario ed indispensabile verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto reale e la documentazione catastale, per accertarsi che non esistano delle difformità. La verifica riguarda principalmente i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e l’esatta rappresentazione grafica sulla planimetria catastale pena la nullità dell’atto (Decreto Legge del 31/05/2010 n.78 art. 19 convertito, con modificazioni, dalla Legge del 30/07/2010 n. 122 – Aggiornamento del Catasto).
E’ consigliabile verificare la conformità catastale già in fase di compromesso per evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti di eventuali difformità. La conformità catastale deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va sempre allegata al rogito.
Normalmente ci si affida ad un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui si dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sgravando così il venditore e il notaio dalla responsabilità della dichiarazione.
Il nostro studio è a disposizione per tutte le verifiche necessarie ed indispensabili per arrivare alla stipula senza sorprese.
Negli anni passati e in parte ancora oggi, numerosi immobili sono stati modificati senza richiedere al Comune la relativa autorizzazione edilizia e senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale.
E’ importante ricordare che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale dello stesso e viceversa. Essendo le regolarizzazioni urbanistico/edilizie, sempre se realizzabili, molto onerose in termini economici, è sicuramente preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico/edilizio e difforme nell’ambito catastale piuttosto che il contrario.
In caso di regolarità urbanistico/edilizia le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione:
In caso di irregolarità urbanistico/edilizia le cose si complicano:
Per acquistare un immobile in totale sicurezza è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale ma soprattutto la regolarità urbanistico/ediliziaper verificare l’assenza di irregolarità o abusi edilizi.
E’ di fondamentale importanza sapere che quanto rappresentato nella planimetria catastale “non è probatorio” e non rappresenta in alcun modo un’autorizzazione edilizia (concessione, permesso di costruire, DIA, Cila, etc…) regolarmente depositata ed approvata dal Comune.
L’acquirente, ovvero il nuovo proprietario, che dovesse comprare “alla cieca” senza aver fatto le opportune verifiche, comprerà anche queste irregolarità. Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
Ricordati di verificare sempre la documentazione relativa alla regolarità urbanistico/edilizia e successivamente quella catastale.
SE STAI ACQUISTANDO: in caso di Difformità Catastale è tuo diritto esigere che il proprietario dell’immobile provveda a sue spese all’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito notarile. Puoi fare inserire la realizzazione dell’aggiornamento catastale come clausola sospensiva del preliminare di compravendita che sottoscriverai solo quando la documentazione catastale risulti corretta.
SE STAI VENDENDO: prima di promuovere la vendita del tuo immobile, fai eseguire le necessarie verifiche e nel caso i necessari aggiornamenti e variazioni. Eviterai così inutili perdite di tempo e contestazioni, velocizzando notevolmente l’iter di compravendita.
Affidati sempre a professionisti competenti … eviterai problemi in futuro.
In linea di principio e come indicato nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010, si può riassumere che le variazioni che non hanno rilevanza catastale e che non comportano la modifica della planimetria catastale sono tutte quelle che pur variando la superficie utile dei vani interessati, non ne variano il numero e la funzionalità.
Indicativamente si possono considerare lievi difformità tutte quelle variazioni che non comportano la variazione della rendita catastale.
Va prestata molta attenzione a quelle che possono essere considerate lievi difformità catastali che invece si rivelano spesso essere delle gravi difformità urbanistico/edilizie. Consigliamo per questo di richiedere ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità di un’errata interpretazione della normativa.
(fonte Notariato.it e Catastosemplice.it)
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