Le imposte sui trasferimenti immobiliari e i benefici relativi alla prima casa sono disciplinati dal dpr 131/1986; la legge di Stabilità 2016 (legge 208/2015) ha introdotto alcune modifiche e le ultime circolari dell’Agenzia delle Entrate hanno chiarito alcuni aspetti più particolari (circolare 12/E/2016, circolare 27/E/2016).
Per fruire delle agevolazioni prima casa ci sono una serie di requisiti da soddisfare:
Relativamente al punto 1., ossia alla classificazione dell’immobile come abitazione di lusso, il dlgs 175/2014 ha introdotto nuove regole, come vedremo di seguito.
Per quanto riguarda invece il punto 4., la legge di Stabilità 2016 ha introdotto una novità sui requisiti, prevedendo che l’agevolazione prima casa possa applicarsi anche agli acquirenti che già posseggono una prima casa, a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.
Le abitazioni di lusso prima del dlgs 175/2014
In passato venivano considerate abitazioni “di lusso” e quindi non beneficiarie dell’agevolazione prima casa le abitazioni che presentavano alcune caratteristiche definite degli artt. da 1 a 8 del dm agosto 1969:
Le abitazioni di lusso dopo il dlgs 175/2014
L’art. 33 del dlgs 175/2014 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile usufruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta di registro.
In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione, agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:
L’applicazione dell’agevolazione prima casa è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili di lusso.
La legge di Stabilità 2016 ha ampliato il bacino di utenza per usufruire dell’agevolazione prima casa: sono agevolati, infatti, anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito n.4, ossia quello relativo al non possesso di altro immobile su territorio nazionale già acquistato con le agevolazioni prima casa.
La condizione è che qualora l’acquirente sia già in possesso di un immobile per il quale ha già goduto del beneficio prima casa, lo alieni entro un anno dalla stipula dell’atto di compravendita.
Di seguito analizziamo l’entità delle imposte sull’acquisto della casa, sia in regime IVA che in quello di imposta di registro, analizzando le agevolazioni previste qualora ricorrano i requisiti per il beneficio prima casa.
La cessione di abitazioni effettuata da privati, ossia da soggetti non esercenti attività d’impresa, comporta l’applicazione a carico dell’acquirente delle seguenti imposte indirette:
In linea generale, la base imponibile dell’imposta di registro è costituita dall’importo di compravendita che risulta nell’atto di acquisto. Tuttavia è possibile ricorrere al cosiddetto regime “prezzo-valore” (legge 266/2005), ossia determinare l’imposta non sul prezzo di compravendita, bensì sul valore catastale (che generalmente è più basso del prezzo di acquisto), qualora l’acquirente dichiari tale volontà nell’atto di compravendita.
L’imposta di registro varia a seconda che l’acquirente sia in possesso o meno dei requisiti per accedere al beneficio prima casa.
Imposte senza agevolazioni prima casa
Le imposte ordinarie (qualora l’acquirente non possieda i requisiti per accedere al beneficio prima casa) sono le seguenti:
Imposte con agevolazioni prima casa
Qualora ricorrano le condizioni per accedere al beneficio prima casa, le imposte agevolate sono le seguenti:
Tale disciplina agevolativa si applica anche per l’atto di acquisto, se anche con atto separato, delle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (garages) e C/7 (tettoie), nella misura massima di una pertinenza per ciascuna categoria.
In generale i trasferimenti di immobili residenziali sono soggetti a IVA se l’impresa è qualificata come costruttrice o ristrutturatrice; in caso, invece, di imprese cedenti diverse da quella costruttrice/ristrutturatrice si applica l’imposta di registro.
Il regime fiscale dei trasferimenti di unità abitative da parte di impresa costruttrice/ristrutturatrice può essere:
Imposte in regime IVA prima casa
In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora l’acquirente abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si applicano le seguenti imposte:
Imposte in regime IVA per immobile non di lusso senza requisiti prima casa
In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora l’acquirente abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si applicano le seguenti imposte:
Imposte in regime IVA per immobile di lusso
In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora l’acquirente abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si applicano le seguenti imposte:
Dal link sottostante potete scaricare la circolare dell’Agenzia delle Entrate
(fonte Biblus-net)
Lunedì – Venerdì: 8:30 – 18:30
Sabato: Chiuso
Domenica: Chiuso
Questo sito utilizza i cookie per migliorare la tua esperienza di navigazione su questo sito.
Visualizza la Cookie Policy Visualizza l'Informativa Privacy
Google Analytics è un servizio di analisi web fornito da Google Ireland Limited (“Google”). Google utilizza i dati personali raccolti per tracciare ed esaminare l’uso di questo sito web, compilare report sulle sue attività e condividerli con gli altri servizi sviluppati da Google. Google può utilizzare i tuoi dati personali per contestualizzare e personalizzare gli annunci del proprio network pubblicitario. Questa integrazione di Google Analytics rende anonimo il tuo indirizzo IP.
Luogo del trattamento: Irlanda – Privacy Policy – Opt Out.
Consensi aggiuntivi:
Google reCAPTCHA è un servizio di protezione dallo SPAM fornito da Google Ireland Limited.
L'utilizzo del sistema reCAPTCHA è soggetto alla privacy policy secondo termini di utilizzo di Google.
Dati Personali che vengono trattati: Strumento di Tracciamento; Dati di utilizzo; cllick; risposte alle domande; eventi keypress; eventi relativi ai sensori di movimento; eventi touch; i movimenti del mouse; posizione relativa allo scorrimento.
Luogo del trattamento: Irlanda – Privacy Policy.